177 區老屋設算標準調升：別繳「懶人稅」，用資產鑑定搶回稅務主動權

老屋買賣在房地產市場中，並非新鮮事

買賣過程中產生的稅務，除了現在我們熟悉的房地合一稅外

在2016年前取得的房屋，通通適用舊制的「核實課稅」

若賣出價高於過去買入價，賺多少價差，就報多少稅

老屋稅務震撼彈：177 行政區標準集體上調

然而，財政部公布「2025 年度舊制房屋交易所得設算標準」

對擁有2015年前取得的老屋，且近期準備出售的屋主來說

可就是一枚震撼彈了！

因為在全台368個行政區中

竟然就有177個行政區被調高標準，比例接近五成

此次調幅大部分都落在1%~5%

然而，卻有些地方因應房市與建設發展

一次調高5%，成為這次的重災區
漲幅最高的行政區
新北市：林口／汐止／樹林／泰山／五股／瑞芳
桃園市：桃園／中壢／八德
新竹縣：竹北
台中市：西屯／南區／太平

那麼，問題來了

這樣的調漲，對屋主的影響到底是什麼？

其實，這項策略調整的目的

主要是針對那些「懶人屋主」設計的

為什麼說這是「懶人屋主」的稅？

我們都很清楚，當一個歷史悠久的物件

經過時間的更迭，或歷經裝修整理

當時的原始文件很容易就丟失不見

而舊制老屋就很常面臨這樣的問題

因遺失了多年前的買賣合約或裝修憑證又懶得整理資料，而選擇不主動申報取得成本

政府主動「推算」賺多少，那就認多少吧！

老實說，這在過去也不算什麼大事

但到了今年的所得交易調幅標準

那可就真的是很大了！

若你賣出2015年前取得的舊制老屋

那麼，就得附上憑證，證明你的取得成本

有憑有據的告訴政府，實際上到底賺了多少

換句話說，若依照過去懶得主動申報，全都由政府說了算

那你被認為的「獲利」可能會比實際還高，甚至可能需要多繳稅金

看到這新聞，大多數人第一直覺會是：「政府是不是找名目在加稅？」

其實不是的！我們換個方式來看：

當手上有東西要轉賣，若沒有當初的買入證明

是不是只能憑印象，或是當時市場價格來推算價差？

而在過程中，我們通常會傾向用比較保守甚至偏高的方式來推估呢？

同樣道理，當我們沒有附上憑證給政府的時候

就只能接受政府的「推算」，那麼就可能會付出比真實獲利更高的稅金

而且，同樣屋齡的房屋，也會依照地段、屋況、未來潛力而呈現不同的價值

以專業資產鑑定，為老屋打造專業「身分證」

但當初的交易合約與裝修憑證都遺失了，該怎麼辦？

這時候，就是專業估價師出場的時候了

我們會針對現有屋況與地段進行條件比對

例如產權調查與現場勘查，透過交叉驗證

還原建物的條件及使用狀態，並推算出合理的建造及改善成本

用可驗證的方式，給予老屋一張「身分證」

換句話說，政府的推算標準是概括性的

但估價師做的資產鑑定是「一對一」僅針對這棟建物的

房市萬萬稅，與其被概括式標準推著走

不如主動出擊，列出資產憑證，讓國稅局看清楚，你要納的稅，沒有那麼多！

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