都更危老探討估價篇 不動產估價師的角色

中華都市更新全國總會本年度高峰論壇｢都更危老整合論壇｣即將於18日（六）舉行，探討都更危老整合制度的建立與商業模式；期望藉由名家各面向的觀點，帶給社會大眾不同的思考，全面增進都更、危老整合效率，並以前瞻的角度，為都市更新打造兼具宏觀角度與在地文化的新視野，重視都更危老整合制度與商業模式，共創美麗家園。 

 【都更危老整合探討系列-估價篇】 不動產估價師在都更危老整合中的角色扮演。 

中華不動產估價師聯合事務所所長謝典璟表示，在都更及危老整合的過程中，最令人詬病即為整合時程冗長、開發風險高，一般都更辦理過程短則3~5年，長則超過10年以上，如何追求有效率地辦理都更及危老重建，實為政府當前首要任務。 

 目前政府推動簡易都更、危老條例及都市更新條例修訂，將獎勵明確及簡明程序等方式，皆是為了加速時程；此外，都更如以權利變換方式辦理，如何合理分配權利價值，包括實施者與地主之分配比例以及地主間之分配比例，亦是大家所關注的問題。而不動產估價師，在參與都更權利變換、危老重建整合之過程，即扮演著公正客觀第三人角色，評估更新前後或重建前後權利價值供權利人作為價值分配及領取補償金之基礎。 

 早期不動產估價師係由實施者選定三家不動產估價師，因此常被詬病聽命於建商，有圖利之嫌；目前實務上不動產估價師之選任制度相較更新條例修法前由實施者選定三家不動產估價師較為公平、公正、公開，同時在不動產估價師選任時，讓土地所有權人參與，可減低選任制度不公平之疑慮。
 

不動產估價師於執行權利變換估價時，除了本身應秉持公正客觀之立場進行評估外，更可協助都更及危老整合之推動：

一、不動產估價師有義務協助實施者訂定合理之估價條件，甚至可讓土地所有權人參與訂定估價條件，避免造成後續爭議。
二、不動產估價師若能以公正客觀第三人角色提供權利價值等資訊及協助說明、溝通，必能加速取得共識，減少紛爭。

三、在權利變換計畫審議過程中，政府單位會召開幹事會、權利變換小組會議等，針對估價事宜進行審議及提出意見看法，不動產估價師應將其估價條件、原則以及估價過程和結果進行簡報說明，此時亦能將實施者與地主等各方意見與審議委員溝通交流，讓委員可以清楚了解個案情況，透過充分溝通說明，加速審議流程。